上周，特首林鄭月娥公布了她對房屋的六項具體措施。其中，
1.
徵一手空置稅，這措施只屬聊備一格，對解決供應效果不算大。
2.
把馬頭圍項目闢作港人首置試點，由於對象為更高收入的一群，所以效果也不算大。
3.
過渡性房屋，是屬治標而未治本的措施。
4.
改善售樓方式，目的好，但對滿足住屋需求的大局的幫助也不算大。
5.
資助房屋售價和市價脫鈎並改和入息中位數掛鈎，應屬從善如流。
6.
改九幅原屬私人房屋地皮為資助房屋用地，和筆者上篇談土地供應的文章 (http://stevensir.blogspot.com/2018/06/blog-post.html) 建議的方向相同，也屬好開始。
可見，只有5及6兩點是稍為搔得到癢處。筆者認為，方向是對了，但仍屬杯水車薪。在此筆者想說說自己第一次認識「糧票」的故事：
1978年，那是文革結束不久的年代，筆者尚是小學生，偶然需要跟母親經羅湖往廣州，那可不是輕鬆的旅遊，而是要協助帶內地所需的物資過關給親友。我們住在廣州的「招待所」(即旅館)，我沒事做走到樓下附近的市集閒逛，想買一塊叫「馬仔」的小食，標價只是幾分錢而已，我掏出人民幣想買，小販卻問我有沒有「糧票」，當然我不懂得也沒有什麼糧票在身，小販便不擬賣給我，好在旁邊一位路人見狀，反正幾分糧票也不算什麼，便送了我所需的面值糧票，我才能成功買到了食物。
回去後也曾問過母親這事宜，當然解釋後我都是似懂非懂，真正弄明白應該是多年後事了。
原來以當時內地的計劃經濟來說，物價都是政府制定的，並不會因供求關係而漲落，所以可能出現物資相當稀缺，而售價仍是非常低殘的情況。「解決方法」就是以發給糧票限制需求，只有具有糧票的人，才能以手上貨幣買該貨物。所以，物價雖然表面上是便宜，市民卻並不享受得到。
隨着內地不住的改革開放，物價大致上都能市場化，糧票也因之成為歷史。不料在自由經濟的香港，糧票的效應變相在住房上出現了。
由文首的第5點，林鄭雖然透過把居屋和市價脫鈎，看似穩定了市民購屋的價格，也令到能申請居屋的市民數目增加，可是改劃九幅用地作資助房屋用途，所及的也只是10600個單位，之前的居屋申請，白表15萬份，要60年才可完全滿足，居屋價更能負擔後，情況相信只有更差。資助房屋猶如內地和開放前的計劃經濟，供應稀缺，就算售價如何便宜，都只屬可望不可即，每年的居屋中籤號，便是新式的糧票，把共產制度的夢魘，在號稱最自由的土地上還魂。
林鄭改劃九幅為資助住宅用地，其實已屬突破以往思維的做法，但如筆者上篇所言，一是不做，要做要做得更加徹底，效果才會昭著：就是把所有新發展區，原用作私營房屋的部份，都全數改作居屋用途。提高中籤的機會，減少「糧票」效應。
此外，筆者想提出以下兩點，改善港人置業的困境：
1.
所有往後的資助房屋，都保留在合資格人士中流轉。這能令到資助房屋的「單位池」只會擴大而不會縮少。林鄭最新提出的把新一期的居屋的轉售年限增加，也屬方向正確而力度卻並不足夠情況。
2.
林鄭雖提出的重建置業階梯，卻忽視了一個非常嚴重的障礙，就是現行的超重印花稅。按理若非需要繳付辣招印花稅，普通印花稅的「稅率」並無增加，可是，現實情況是樓價升幅遠遠瘋狂過收入升幅，以致用「樓價」來計算的買賣樓宇印花稅的「金額」其實是「瘋狂上升」。
舉一例子：
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在2007年時，個人入息中位數是$11000，若以上一篇文所述，需求的是約350呎實用面積的單位的話，按新盤嘉熙的$648萬價格水平，用2018年初的中原中小型單位指數163.12及2008年初的63.16作計算，得出當時樓價應若為$251萬，須繳的印花稅為1.5%，即$37650，是當時入息中位數的3.42倍，即印花稅佔三、四個月人工。
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在2017年時，個人入息中位數是$16800，同等單位值$648萬，除了樓價增加而按比例多收印花稅外，又因高樓價而升多三個稅階，稅率暴增至3.75%！須總的印花稅為$228000，是入息中位數的13.6倍，即印花稅佔十三、四個月人工！
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十年間，人工增加52.7%，但主要買樓成本卻增加608%，這不是超重徵稅是甚麼呢？
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要說置業階梯的話，當然需要不窒礙換樓，要換樓的話印花稅更是要付兩次，隨時耗掉了業主的數年薪金，這令不少業主亦卻步，有需要亦不想換樓，甚至要租住大樓而出租細樓，費時失事。
要解決這個非常切身的阻礙，筆者建議，既然雙倍印花稅已能壓制炒樓，對於首置及樓換樓的人士，印花稅率應調低，以印花稅維持在原初三、四個月人工為原則的話，申算合理印花稅率應只為0.9%，而且印花稅階亦應該拉濶，例如到1500萬才調升稅率。這樣只有利於真正置業者，卻未有對炒家減辣，應屬德政。
透過把私樓用地大量轉化為資助房屋用地、把往後資助房屋限制到完全留在單位池、及調低換樓主要成本的印花稅率鼓勵市民在置業階梯內提升，三管齊下，才能真正免使居屋籤號變成糧票。
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