近來土地供應專責小組在多區發動問卷調查和論壇，收集對土地供應選項的意見，因不少朋友也很關心置業的問題，所以筆者也參與了網上填寫問卷，從中研究政府能否理順房屋問題。
了解及回答問卷後，根本單純依問卷提供的路向，短中期(十年)的供應就算是全選所有選項都是不足夠的。中長期(十至三十年)的供應則很容易達到。
未剖析問卷選項之前，須先了解一般港人在收入和置業需求方面的背景：
1.
收入方面，不妨以現時家庭的收入中位數$27600考慮，不過二人公屋申請收入上限是$17600，居屋收入上限是二人以上$60000，家庭總資產196萬元。即大部份港人家庭的收入不允許申請公屋，故他們只能申請居屋或買私人物業。
2.
置業需求方面，剛過去的2018居屋，白表申請有13.3萬份，是可供認購單位量的60倍，代表有需要家庭平均要60年才能抽中居屋。
3.
按照二人家庭的生活需要及這期居屋的呎碼範圍，大致二人家庭較屬意應是約實用350呎的單位，以最新發售的白石角嘉熙的呎價約$18500推算，約需648萬，須首期約260萬，但即使能繳付首期，家庭的收入中位數$27600上下的家庭，餘款的按揭供款要通過銀行的壓力測試亦甚艱難。儘管如此，報導亦已稱超額二十倍，並不滯銷，而嘉熙已經算貼近市價，可見新盤只計超出居屋收入上限的人士，已有足夠「富裕人士」購買。港人標準家庭無法負擔私營房屋，亦無緣獲配公屋，只能寄望資助房屋，已彰彰明甚。
明白了這方面的背景，再進入土地供應小組的問卷，它要求挑出選項，以滿足中短期(10年，800公頃)以至中長期(30年，再400公頃)的需要。
其選項，短中期包括棕地、大發展商手上的農地、私人會所用地、康樂設施用地、中長期再包括維港外近岸填海、東大嶼、鄉郊發展、內河碼頭等。
既然全選所有中短期選項，都大大不夠，當局看來是認為，理性的市民，應該同意發展該些選項，以使當局有理據排除發展的阻力？可是以搏奕論的經驗看來，「反對大部份中短期選項」，卻「恰恰是最理性的想法」。假設「我」是其中一名上述未置業的收入中位數的標準二人家庭的人員。
1.
棕地：發展棕地，可能影響某些行業，但於我無損，興建的屋即使只增加些微機會以居屋置業，亦屬樂見。可予選取。
2.
發展商手上農地：若予發展，對發展商來說，條件必然比個別補地價有利，利潤鉅大，但若按以往例子，以公私營4:6或3:7劃分，其中公營以5:5分配公屋及居屋比例，則每得到100個單位，就平均有65個私營單位由上述的「富裕人士」買去而發展商得到龐大利潤，17.5個單位裨益了輪候公屋人士，只有17.5個單位(17.5%)能增加居屋的供應。剛過去的居屋白表超額59倍，代表抽居屋者平均要60年才能如願，中短期選項如不能大大改善這情況，按搏奕論的「最後通諜」情境，由於利益太過不公，即使渴求獲得居屋的標準家庭也寧願「反對」！
3.
私人會所用地：因為於「我」無損，反而解放出原本被特權小眾所享有的利益，故應是樂見發展，故予選取。
4.
康樂用地：因為「我」一向能享用，若予發展，增加抽中居屋的機會極少，但已不能再享用，故必然反對。
5.
中長期方面，基於第2點所述，則鄉郊丁屋的擴大發展必然要反對，依第4點，發展郊野公園邊陲必遭反對，其理甚明。
6.
而維港以外填海、東大嶼都會等，雖然環保人士反對，但對於標準港人家庭來說，其實未必覺得損失，故應是樂見發展，故予選取。
按以上選項計算，中短期會缺800中的630公頃，中長期會有2615公頃，超出全部長短期需要哩！
按此，無論怎樣選，中長期，肯定有充足土地，中短期，對最吃緊的居屋供應都屬嚴重不足，所以，整個土地供應問卷，除了有機會把私人發展商的農地合理化，對舒緩10年內的港人標準家庭的置業需要是毫無幫助！
這樣的話，中短期房屋問題是否絕無辦法？筆者認為是有的，不過辦法並非這問卷所能得出，而是在問卷的框框之外！具體是：
1.
把所有新發展區，例如古洞北、粉嶺北及元朗南，由原本的6:4公私營比例，改為全數公營，多出的比例全屬居屋！因為私營房屋就算落成多少個，港人家庭都毫不受益！那供應來作甚？如此則公屋仍佔30%，居屋佔70%，按土地專責小組網頁，申算有10萬個居屋單位，連同棕地及會所用地所得的170公頃(估計可多得到3萬餘個居屋單位)，，扣除綠表需求的約2萬個，居屋白表供應擴大4.85倍，抽中居屋平均需時縮短至12.4年，以待中長期供應銜接，也算是一個可接受的年期。所憂慮的缺點有
甲、缺少高收入家庭，會否造成天水圍般的悲情城市現象？因所增的是居屋，屬中等收入一群，應有一定的消費需求，筆者認為應當不會。
乙、賣地減少，會否影響政府收入？留意加徵印花稅後，如筆者在「探討補漏拾遺」中所述，所得盈餘乃自市民的置業痛苦而來，一來是時候用之於市民，二來是收入仍有下面所講的方法取得。
2.
然則私營房屋用地會否變得緊絀？一者，留意現時新盤買家已非一般港人家庭，對該等「富裕人士」買家，並非急切需求，只屬錦上添花。二者，當缺少賣地，發展商自然較願意補地價發展農地，以此來保持售樓量及私樓供應。
3.
如果當局更能保證改善大規模發展私人農地的居屋發展比例，達致公私雙贏，則市民就會更贊成這選項，這150公頃土地就能更快釋出了，。
結語：既然土地供應小組提供的選項無論如何選擇，是無法達致中短期港人置業的目標，以搏奕推論港人會反對大部份選項，唯有全面以居屋供應代替私樓，才有望解開死結。
