永恆的大富翁

在報紙上忽然見到一個郵輪版大富翁遊戲的廣告，說是真人版，不過，真正的真人版大富翁，不是一向都在上演中嗎？……

[1988年冬]

這年冬天，我們這班在暑假前才在大學迎新營大組中認識的組長們，部份已經是四年級生了，趁着最後一個期結，租了兩天的大嶼山塘福渡假屋輕鬆一下。
這天，大組長阿維、儀、Gloria、我和Emily較早到達，周圍蹓躂了一會，回到屋子中，Emily說：「其他人未到，我帶了大富翁，可以玩着等」

於是，五個人便先玩着。

……

儀：「都不用怎麼想，行到哪裏就買下就是了，啊，通菜街，我拿。」

Gloria：「怎麼擲了那麼多次踏到的都是命運或機會格，我現在只買到一個深水埗」

我：「不是呵，Emily就試過行過都不買。」

維：「我見Emily似乎喜歡買貴地」

……

半小時後，Lawrence和雯來了。有一半的地格都有了主人，他們加入玩時，付過路費的次數就多過踏到沒有主人的格子。較幸運的Lawrence就有兩次剛踏到空地，像他這樣後來才加入的，也不容他選擇，有機會只能盡量買下。

……

堅、蓮和禧約一小時後才到來，已經有七個人在玩的棋盤，所有格子都有了主人，

堅：「不行啊，地都在你們手上，我們走進去便只有交路費的份兒？」

Lawrence：「但我們未分出勝負，與其乾等我們玩下去，不如湊個熱鬧？」

雯：「你們可以鬥最快破產的算贏？」大家哄笑了一陣。

禧：「不如加多一副大富翁來擴大棋盤來玩？那新加入的人就有地可買了。」

Emily：「可是我只得一副大富翁。」

蓮：「這裏是塘福，不太肯定可以買到大富翁吧？要等去買多一副回來，可能天都黑了。」

Gloria：「如果以玩家的立場，我們一早在玩的人應該盡量不讓你們擴大棋盤才是啊？即使Emily有多一副，也應該設法破壞掉呢！這樣你們就只能永遠在這個唯一的棋盤，把你的路費貢獻到我們的口袋了。」她把大眼睛眨了眨「好在我只是說笑而已，應該不會有人為了一個遊戲這麼做的。」

堅：「都是玩玩而已，沒關係啦，就拼輸和你們玩。」

維：「是啦，十個人一起玩大富翁，人生幾何？這樣吧，加多一條規則，把其中一張機會卡改寫，新玩家抽到的話，可以用原價買進當時在入獄的其中一人的一塊地。」

禧：「哈，多謝大組長皇恩浩蕩額外賜給一個大抽獎機會。」

……

冬日的天色已漸轉昏暗，遊戲開始的兩小時後，通過互相買賣，Emily已擁有同色的石澳和淺水灣地皮，已經建成一間酒店，我雖然是第一個出發的玩家，但因和阿維一樣比較濫買，有一個階段就比較缺錢，影響了進度。

堅：「蓮，禧，我們這情勢，還有辦法不輸嗎？」

禧想了一下：「妙想天開的話，是有可能的…」

蓮「是何方法？」

禧：「攪破壞囉，例如悄悄去熄了燈，趁黑暗把玩家們的鈔票攪得亂作一團，那遊戲就沒法清楚玩下去了，贏家輸家便分不清了。」

儀：「你這是猶如小孩子的撒野行為，誰會為了個遊戲這麼做？」

堅：「雖然如此，但這的確是個方法」他鬼馬地假裝要推翻棋盤，我們差點被他嚇了一跳。

……

堅因為不斷交路費，就真的成為最快破產的人，蓮在命運卡中抽到一張彩票，似乎還可以繼續很多回合，禧就因為抽到改動了的機會卡，可以買進地塊，得以艱苦支撐，不過看來都扭轉不了我們這些先玩的人的優勢。

隨着我們要預備燒烤，遊戲便以限時完結，Emily一如所料成了大贏家。

X    X    X

維說得不錯，此後我們都畢業做事，真的沒空再去玩過大富翁了，禧因為一場急病，幾年後年紀輕輕就去世，十個人的聚會也變得永遠不可能了。

然而，身在真人版的大富翁之中的我們，數十年來真的有離開過遊戲嗎？

驚人樓價改變了新一代的生活方式？

當我們這輩人在九十年代出社會謀生時，首個置業的目標可能是像下圖般的單位，

沙田第一城，實用面積327呎

而現今，實用面積在數字上相若的新盤，可用面積少了一大截，如下圖：

嘉熙，實用面積339呎

可以預見，入住蝸居的住民，生活模式也將無可奈何地改變了：

1.      不再明火的開放廚房

由於煮食的時間比例減少，廳的使用率卻很高，把廚房的空間分享到廳中去用，大致會省卻30呎地方，在現今的呎價下，可以保有相同的廳的空間而少付50多萬元樓價。

l   由於不便於傳統煮食，大部份飯餐可能就只可出外光顧飯館。

2.      沒再有浴缸和洗衣機的浴室

只容納企缸並且不放洗衣機的話，約可省卻7呎半的空間，折合約省10萬元樓價。

l   於是洗衣便得光顧自助洗衣店，導致這種店的數量上升。

3.      由睡窗台變成睡「地台」

條例的改變，使地產商不再熱衷建窗台，但卻有理沒理的附建位在室外的「平台」，侵蝕室內可以貯物的空間，住戶唯有在床下造地台收納，於是床褥也就直接置於其上，形同睡於「地台」上了。

l   由於能擺放衣櫃的空間也十分緊絀，可能令人較偏向穿平價而不耐用的衣服。

4.      住宅不再收藏雜物

由於收藏每一呎物品的成本接近2萬元，住戶可能寧願租用較便宜的迷你倉，鄰近住宅區的倉貯公司可能會冒起。

l   長遠的話，這可能會壓抑住戶往後購買紀念品，擺設品的意欲。簡約的消費模式可能越來越盛行。

5.      住宅不再是聚會場所

如果越來越多人的住所是這樣淺窄，要聚會的話就未必能到其中一家人的居所，小型的聚會場地可能會很受歡迎。往後可能連新年拜年都很難在家裏進行！只能夠做團拜或更甚是拜年的習俗會漸漸消失。

6.      越來越多興趣用品只會租用

近來有報導說一間以租出露營用品的店舖生意很好，相同的情況可能出現在其他消閒興趣的需用物品。健身單車也難找位置放的話，只好去健身中心做會員。

一方面，壓抑添置物品的意欲可以是有好的一面，但另一方面，居所難以招待親友聚首，連帶節日氣氛也受影響，人和人的關係會否比現在更疏離？

想起我們那個時代的生活，大家覺得未來的這種生活趨勢是好了還是差了呢？

怎樣才不會把「居屋」變成「糧票」？

上周，特首林鄭月娥公布了她對房屋的六項具體措施。其中，

1.      徵一手空置稅，這措施只屬聊備一格，對解決供應效果不算大。

2.      把馬頭圍項目闢作港人首置試點，由於對象為更高收入的一群，所以效果也不算大。

3.      過渡性房屋，是屬治標而未治本的措施。

4.      改善售樓方式，目的好，但對滿足住屋需求的大局的幫助也不算大。

5.      資助房屋售價和市價脫鈎並改和入息中位數掛鈎，應屬從善如流。

6.      改九幅原屬私人房屋地皮為資助房屋用地，和筆者上篇談土地供應的文章 (http://stevensir.blogspot.com/2018/06/blog-post.html) 建議的方向相同，也屬好開始。

可見，只有5及6兩點是稍為搔得到癢處。筆者認為，方向是對了，但仍屬杯水車薪。在此筆者想說說自己第一次認識「糧票」的故事：

1978年，那是文革結束不久的年代，筆者尚是小學生，偶然需要跟母親經羅湖往廣州，那可不是輕鬆的旅遊，而是要協助帶內地所需的物資過關給親友。我們住在廣州的「招待所」(即旅館)，我沒事做走到樓下附近的市集閒逛，想買一塊叫「馬仔」的小食，標價只是幾分錢而已，我掏出人民幣想買，小販卻問我有沒有「糧票」，當然我不懂得也沒有什麼糧票在身，小販便不擬賣給我，好在旁邊一位路人見狀，反正幾分糧票也不算什麼，便送了我所需的面值糧票，我才能成功買到了食物。

回去後也曾問過母親這事宜，當然解釋後我都是似懂非懂，真正弄明白應該是多年後事了。

原來以當時內地的計劃經濟來說，物價都是政府制定的，並不會因供求關係而漲落，所以可能出現物資相當稀缺，而售價仍是非常低殘的情況。「解決方法」就是以發給糧票限制需求，只有具有糧票的人，才能以手上貨幣買該貨物。所以，物價雖然表面上是便宜，市民卻並不享受得到。

隨着內地不住的改革開放，物價大致上都能市場化，糧票也因之成為歷史。不料在自由經濟的香港，糧票的效應變相在住房上出現了。

由文首的第5點，林鄭雖然透過把居屋和市價脫鈎，看似穩定了市民購屋的價格，也令到能申請居屋的市民數目增加，可是改劃九幅用地作資助房屋用途，所及的也只是10600個單位，之前的居屋申請，白表15萬份，要60年才可完全滿足，居屋價更能負擔後，情況相信只有更差。資助房屋猶如內地和開放前的計劃經濟，供應稀缺，就算售價如何便宜，都只屬可望不可即，每年的居屋中籤號，便是新式的糧票，把共產制度的夢魘，在號稱最自由的土地上還魂。

林鄭改劃九幅為資助住宅用地，其實已屬突破以往思維的做法，但如筆者上篇所言，一是不做，要做要做得更加徹底，效果才會昭著：就是把所有新發展區，原用作私營房屋的部份，都全數改作居屋用途。提高中籤的機會，減少「糧票」效應。

此外，筆者想提出以下兩點，改善港人置業的困境：

1.      所有往後的資助房屋，都保留在合資格人士中流轉。這能令到資助房屋的「單位池」只會擴大而不會縮少。林鄭最新提出的把新一期的居屋的轉售年限增加，也屬方向正確而力度卻並不足夠情況。

2.      林鄭雖提出的重建置業階梯，卻忽視了一個非常嚴重的障礙，就是現行的超重印花稅。按理若非需要繳付辣招印花稅，普通印花稅的「稅率」並無增加，可是，現實情況是樓價升幅遠遠瘋狂過收入升幅，以致用「樓價」來計算的買賣樓宇印花稅的「金額」其實是「瘋狂上升」。

舉一例子：

l   在2007年時，個人入息中位數是$11000，若以上一篇文所述，需求的是約350呎實用面積的單位的話，按新盤嘉熙的$648萬價格水平，用2018年初的中原中小型單位指數163.12及2008年初的63.16作計算，得出當時樓價應若為$251萬，須繳的印花稅為1.5%，即$37650，是當時入息中位數的3.42倍，即印花稅佔三、四個月人工。

l   在2017年時，個人入息中位數是$16800，同等單位值$648萬，除了樓價增加而按比例多收印花稅外，又因高樓價而升多三個稅階，稅率暴增至3.75%！須總的印花稅為$228000，是入息中位數的13.6倍，即印花稅佔十三、四個月人工！

l   十年間，人工增加52.7%，但主要買樓成本卻增加608%，這不是超重徵稅是甚麼呢？

l   要說置業階梯的話，當然需要不窒礙換樓，要換樓的話印花稅更是要付兩次，隨時耗掉了業主的數年薪金，這令不少業主亦卻步，有需要亦不想換樓，甚至要租住大樓而出租細樓，費時失事。

要解決這個非常切身的阻礙，筆者建議，既然雙倍印花稅已能壓制炒樓，對於首置及樓換樓的人士，印花稅率應調低，以印花稅維持在原初三、四個月人工為原則的話，申算合理印花稅率應只為0.9%，而且印花稅階亦應該拉濶，例如到1500萬才調升稅率。這樣只有利於真正置業者，卻未有對炒家減辣，應屬德政。

透過把私樓用地大量轉化為資助房屋用地、把往後資助房屋限制到完全留在單位池、及調低換樓主要成本的印花稅率鼓勵市民在置業階梯內提升，三管齊下，才能真正免使居屋籤號變成糧票。

以搏奕論看土地供應問卷選擇

近來土地供應專責小組在多區發動問卷調查和論壇，收集對土地供應選項的意見，因不少朋友也很關心置業的問題，所以筆者也參與了網上填寫問卷，從中研究政府能否理順房屋問題。

了解及回答問卷後，根本單純依問卷提供的路向，短中期(十年)的供應就算是全選所有選項都是不足夠的。中長期(十至三十年)的供應則很容易達到。

未剖析問卷選項之前，須先了解一般港人在收入和置業需求方面的背景：

1.      收入方面，不妨以現時家庭的收入中位數$27600考慮，不過二人公屋申請收入上限是$17600，居屋收入上限是二人以上$60000，家庭總資產196萬元。即大部份港人家庭的收入不允許申請公屋，故他們只能申請居屋或買私人物業。

2.      置業需求方面，剛過去的2018居屋，白表申請有13.3萬份，是可供認購單位量的60倍，代表有需要家庭平均要60年才能抽中居屋。

3.      按照二人家庭的生活需要及這期居屋的呎碼範圍，大致二人家庭較屬意應是約實用350呎的單位，以最新發售的白石角嘉熙的呎價約$18500推算，約需648萬，須首期約260萬，但即使能繳付首期，家庭的收入中位數$27600上下的家庭，餘款的按揭供款要通過銀行的壓力測試亦甚艱難。儘管如此，報導亦已稱超額二十倍，並不滯銷，而嘉熙已經算貼近市價，可見新盤只計超出居屋收入上限的人士，已有足夠「富裕人士」購買。港人標準家庭無法負擔私營房屋，亦無緣獲配公屋，只能寄望資助房屋，已彰彰明甚。

明白了這方面的背景，再進入土地供應小組的問卷，它要求挑出選項，以滿足中短期(10年，800公頃)以至中長期(30年，再400公頃)的需要。

其選項，短中期包括棕地、大發展商手上的農地、私人會所用地、康樂設施用地、中長期再包括維港外近岸填海、東大嶼、鄉郊發展、內河碼頭等。

既然全選所有中短期選項，都大大不夠，當局看來是認為，理性的市民，應該同意發展該些選項，以使當局有理據排除發展的阻力？可是以搏奕論的經驗看來，「反對大部份中短期選項」，卻「恰恰是最理性的想法」。假設「我」是其中一名上述未置業的收入中位數的標準二人家庭的人員。

1.      棕地：發展棕地，可能影響某些行業，但於我無損，興建的屋即使只增加些微機會以居屋置業，亦屬樂見。可予選取。

2.      發展商手上農地：若予發展，對發展商來說，條件必然比個別補地價有利，利潤鉅大，但若按以往例子，以公私營4:6或3:7劃分，其中公營以5:5分配公屋及居屋比例，則每得到100個單位，就平均有65個私營單位由上述的「富裕人士」買去而發展商得到龐大利潤，17.5個單位裨益了輪候公屋人士，只有17.5個單位(17.5%)能增加居屋的供應。剛過去的居屋白表超額59倍，代表抽居屋者平均要60年才能如願，中短期選項如不能大大改善這情況，按搏奕論的「最後通諜」情境，由於利益太過不公，即使渴求獲得居屋的標準家庭也寧願「反對」！

3.      私人會所用地：因為於「我」無損，反而解放出原本被特權小眾所享有的利益，故應是樂見發展，故予選取。

4.      康樂用地：因為「我」一向能享用，若予發展，增加抽中居屋的機會極少，但已不能再享用，故必然反對。

5.      中長期方面，基於第2點所述，則鄉郊丁屋的擴大發展必然要反對，依第4點，發展郊野公園邊陲必遭反對，其理甚明。

6.      而維港以外填海、東大嶼都會等，雖然環保人士反對，但對於標準港人家庭來說，其實未必覺得損失，故應是樂見發展，故予選取。

按以上選項計算，中短期會缺800中的630公頃，中長期會有2615公頃，超出全部長短期需要哩！

按此，無論怎樣選，中長期，肯定有充足土地，中短期，對最吃緊的居屋供應都屬嚴重不足，所以，整個土地供應問卷，除了有機會把私人發展商的農地合理化，對舒緩10年內的港人標準家庭的置業需要是毫無幫助！

這樣的話，中短期房屋問題是否絕無辦法？筆者認為是有的，不過辦法並非這問卷所能得出，而是在問卷的框框之外！具體是：

1.      把所有新發展區，例如古洞北、粉嶺北及元朗南，由原本的6:4公私營比例，改為全數公營，多出的比例全屬居屋！因為私營房屋就算落成多少個，港人家庭都毫不受益！那供應來作甚？如此則公屋仍佔30%，居屋佔70%，按土地專責小組網頁，申算有10萬個居屋單位，連同棕地及會所用地所得的170公頃(估計可多得到3萬餘個居屋單位)，，扣除綠表需求的約2萬個，居屋白表供應擴大4.85倍，抽中居屋平均需時縮短至12.4年，以待中長期供應銜接，也算是一個可接受的年期。所憂慮的缺點有

甲、缺少高收入家庭，會否造成天水圍般的悲情城市現象？因所增的是居屋，屬中等收入一群，應有一定的消費需求，筆者認為應當不會。

乙、賣地減少，會否影響政府收入？留意加徵印花稅後，如筆者在「探討補漏拾遺」中所述，所得盈餘乃自市民的置業痛苦而來，一來是時候用之於市民，二來是收入仍有下面所講的方法取得。

2.      然則私營房屋用地會否變得緊絀？一者，留意現時新盤買家已非一般港人家庭，對該等「富裕人士」買家，並非急切需求，只屬錦上添花。二者，當缺少賣地，發展商自然較願意補地價發展農地，以此來保持售樓量及私樓供應。

3.      如果當局更能保證改善大規模發展私人農地的居屋發展比例，達致公私雙贏，則市民就會更贊成這選項，這150公頃土地就能更快釋出了，。

結語：既然土地供應小組提供的選項無論如何選擇，是無法達致中短期港人置業的目標，以搏奕推論港人會反對大部份選項，唯有全面以居屋供應代替私樓，才有望解開死結。